Xác định phần sở hữu chung trong nhà chung cư
“Tôi là chị Lan, sống ở chung cư X, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Gần đây, ban quản lý chung cư yêu cầu chúng tôi đóng góp thêm phí để sửa chữa phần hành lang và một số thiết bị PCCC đã xuống cấp. Tôi không rõ những phần này có thực sự là sở hữu chung không, hay là trách nhiệm của chủ đầu tư? Tôi làm nhân viên văn phòng nên cũng không rành luật.”
Trả lời
Hiểu đúng về Phần sở hữu chung của nhà chung cư
Chào chị Lan, việc xác định rõ ràng phần sở hữu chung trong nhà chung cư là rất quan trọng để phân định trách nhiệm và nghĩa vụ tài chính của các chủ sở hữu căn hộ. Theo quy định của pháp luật, phần sở hữu chung của nhà chung cư được định nghĩa là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó.
Nói cách khác, bất kỳ phần nào không thuộc sở hữu riêng của từng căn hộ mà phục vụ cho mục đích sử dụng chung của cộng đồng cư dân đều được coi là sở hữu chung. Điều này bao gồm các khu vực như hành lang, cầu thang bộ, thang máy, sảnh, sân thượng, nhà sinh hoạt cộng đồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng kết nối với nhà chung cư (như hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc, truyền hình, PCCC) và các trang thiết bị sử dụng chung khác.
Căn cứ pháp lý và xác định trách nhiệm
Theo quy định của Luật số 27/VBHN-VPQH (VBHN) năm 2018
[2], [3] và các văn bản pháp luật liên quan, những phần như hành lang và thiết bị phòng cháy chữa cháy (PCCC) trong nhà chung cư chắc chắn thuộc phần sở hữu chung. Cụ thể hơn, Điều 143 của Luật 27/2025/QH15 đã làm rõ về cách xác định diện tích sử dụng căn hộ và các phần khác trong nhà chung cư [1]. Khoản 1 Điều này quy định rằng các trang thiết bị, cấu kiện gắn liền với công trình theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt, dù có thể nằm ở ban công hay lô gia, nhưng thuộc mặt đứng của công trình, thì được xác định là phần sở hữu chung của nhà chung cư. Điều này càng củng cố việc các hệ thống kỹ thuật như PCCC là sở hữu chung.Nghĩa vụ đóng góp chi phí
Khi các phần thuộc sở hữu chung bị xuống cấp và cần sửa chữa, bảo trì, tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư đều có nghĩa vụ đóng góp chi phí theo tỷ lệ diện tích sở hữu hoặc theo quy định của hợp đồng mua bán căn hộ và quy chế quản lý nhà chung cư. Ban quản lý chung cư có trách nhiệm tổ chức thu, chi và giám sát việc sử dụng quỹ bảo trì, quỹ quản lý vận hành theo đúng quy định và sự đồng thuận của cư dân. Do đó, việc ban quản lý yêu cầu chị và các cư dân khác đóng góp phí để sửa chữa hành lang và thiết bị PCCC là hoàn toàn có căn cứ pháp luật, vì đây là những phần thuộc sở hữu chung mà tất cả các chủ sở hữu căn hộ đều có quyền và nghĩa vụ liên quan.