Quyền và nghĩa vụ đối với phần sở hữu chung nhà chung cư
“Chào luật sư, tôi là chị Lan, sống ở chung cư An Bình, Quận 7, TP.HCM. Tôi làm nội trợ. Gần đây, ban quản lý chung cư muốn thu tiền để sửa chữa hành lang và khu vực sảnh chung. Một số hộ dân không đồng ý vì cho rằng đó là trách nhiệm của chủ đầu tư. Tôi không rõ **phần sở hữu chung của nhà chung cư** bao gồm những gì và trách nhiệm đóng góp chi phí ra sao. Liệu ban quản lý có quyền yêu cầu chúng tôi đóng góp không?”
Trả lời
Phần sở hữu chung của nhà chung cư là gì?
Theo quy định pháp luật, phần sở hữu chung của nhà chung cư được định nghĩa là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các trang thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó. Điều này có nghĩa là, tất cả các khu vực và hệ thống không thuộc quyền sở hữu riêng của từng căn hộ đều được xem là sở hữu chung. Ví dụ điển hình bao gồm hành lang, cầu thang, sảnh chung, sân thượng (nếu không được phân chia riêng), hệ thống cấp thoát nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy, thang máy, máy phát điện dự phòng, và các tiện ích công cộng khác trong khuôn viên chung cư.
Trách nhiệm quản lý và chi phí đối với phần sở hữu chung
Việc quản lý và sử dụng nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng phải tuân thủ các quy định của pháp luật, đảm bảo đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng đối với nhà ở
[2]. Đối với phần sở hữu chung, tất cả các chủ sở hữu căn hộ đều có quyền và nghĩa vụ chung. Ban quản lý (hoặc ban quản trị) chung cư, đại diện cho các chủ sở hữu, có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo trì các khu vực này.Các chi phí phát sinh để bảo trì, sửa chữa, nâng cấp phần sở hữu chung (như sửa chữa hành lang, sảnh chung mà chị Lan đề cập) thường sẽ do tất cả các chủ sở hữu căn hộ cùng đóng góp theo tỷ lệ diện tích sở hữu hoặc theo quy định trong quy chế quản lý chung cư đã được thông qua. Việc này nhằm đảm bảo chất lượng và sự an toàn cho toàn bộ cư dân.
Các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến phần sở hữu chung
Pháp luật nghiêm cấm các hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân
[1]. Đặc biệt, đối với nhà chung cư, việc lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung dưới mọi hình thức đều là hành vi bị nghiêm cấm[3]. Do đó, việc bảo vệ và duy trì phần sở hữu chung là trách nhiệm của cả ban quản lý và cư dân. Nếu ban quản lý yêu cầu đóng góp chi phí sửa chữa các khu vực chung, đây là một phần trong trách nhiệm chung của các chủ sở hữu để duy trì chất lượng sống và giá trị của tòa nhà. Chị Lan và các hộ dân khác nên yêu cầu ban quản lý công khai minh bạch các khoản thu chi và hạng mục sửa chữa để đảm bảo quyền lợi.