Quản lý và Định giá Thửa đất
“Gia đình tôi ở Đồng Nai đang muốn chuyển nhượng một phần thửa đất nông nghiệp của ông bà để lại. Thửa đất này chưa có sổ đỏ riêng, chỉ có giấy tờ chung với các hộ liền kề từ trước 1993. Giờ tôi muốn biết thủ tục tách thửa và định giá đất làm sao để đảm bảo quyền lợi khi giao dịch, liệu có gặp khó khăn gì không khi đất chưa tách sổ?”
Trả lời
Việc chuyển nhượng một phần thửa đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ riêng, chỉ có giấy tờ chung với các hộ liền kề là một trường hợp phổ biến nhưng cần được thực hiện đúng trình tự để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của gia đình Anh N.V.H. Một thửa đất được hiểu là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.
Quy định về quyền sử dụng đất và tách thửa
Theo Luật Đất đai sửa đổi 2025, người sử dụng đất bao gồm các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang sử dụng đất ổn định và đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
[2]. Để thực hiện việc chuyển nhượng, việc đầu tiên là xác định rõ thửa đất của gia đình anh có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách thửa hay không. Đây là bước quan trọng bởi Luật Đất đai quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước trong quản lý đất đai[1].Nguyên tắc sử dụng đất và hồ sơ địa chính
Khi tiến hành các thủ tục liên quan đến thửa đất, việc tuân thủ các nguyên tắc sử dụng đất là rất quan trọng. Đất đai phải được sử dụng đúng mục đích, bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả
[3]. Đối với trường hợp đất chưa có sổ đỏ riêng và chỉ có giấy tờ chung, Anh N.V.H cần liên hệ với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương (Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai) để được hướng dẫn cụ thể về việc đo đạc, lập hồ sơ địa chính và các thủ tục cần thiết để tách thửa. Đây là cơ sở để xác định ranh giới và diện tích cụ thể của thửa đất mà gia đình anh muốn chuyển nhượng.Trình tự định giá đất để chuyển nhượng
Về việc định giá đất để đảm bảo quyền lợi, theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, trình tự xác định giá đất cụ thể bao gồm các bước như xác định mục đích định giá, điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất và giá đất thị trường, áp dụng phương pháp định giá đất, và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
[4]. Mặc dù Nghị định này quy định về giá đất cụ thể do cơ quan nhà nước xác định, nhưng nó cũng là cơ sở để gia đình anh tham khảo và thương lượng giá khi chuyển nhượng. Gia đình anh có thể yêu cầu một tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất để có được mức giá tham khảo sát với thị trường.Lưu ý khi giao dịch
Việc đất chưa có sổ đỏ riêng sẽ là một rào cản nhất định trong quá trình chuyển nhượng. Do đó, gia đình Anh N.V.H cần chủ động hoàn thiện các thủ tục về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách thửa trước khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Điều này không chỉ đảm bảo tính pháp lý mà còn giúp tăng giá trị và thuận lợi hơn trong quá trình giao dịch thửa đất của mình.