Bảo trì công trình xây dựng

Trả lời

1. Khái niệm và các công việc của bảo trì công trình xây dựng

Theo quy định hiện hành, bảo trì công trình xây dựng là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong quá trình khai thác sử dụng. Nội dung bảo trì có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc như: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa công trình; bổ sung, thay thế hạng mục, thiết bị công trình để việc khai thác sử dụng công trình đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, các hoạt động này không bao gồm các hoạt động làm thay đổi công năng, quy mô công trình.

Nghị định số 35/2023/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 06/2021/NĐ-CP (VBHN) là văn bản pháp luật quy định chi tiết về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình xây dựng ^[1].

2. Thấm dột, thang máy trục trặc có phải là bảo trì?

Với tình trạng thấm dột và thang máy trục trặc tại chung cư của Bà Mai, đây là những vấn đề thuộc phạm vi của bảo trì công trình xây dựng. Cụ thể:

* Thấm dột: Việc kiểm tra nguyên nhân, xử lý chống thấm, sửa chữa các hư hỏng do thấm dột gây ra là một phần của công việc sửa chữa công trình nhằm duy trì sự làm việc bình thường và an toàn. Nếu việc thấm dột xảy ra trong thời gian bảo hành (thường là 60 tháng đối với công trình cấp II, III, IV kể từ khi hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng), chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm khắc phục. Sau thời gian bảo hành, đây sẽ là hạng mục mà cư dân (thông qua Ban quản lý) phải chịu trách nhiệm bảo trì. * Thang máy trục trặc: Thang máy là một thiết bị quan trọng của công trình. Việc kiểm tra, bảo dưỡng định kỳ, sửa chữa các lỗi kỹ thuật hoặc thay thế linh kiện hỏng hóc đều thuộc các công việc bảo dưỡng và sửa chữa trong hoạt động bảo trì. Các hoạt động này nhằm đảm bảo thang máy hoạt động an toàn và bình thường.

3. Trách nhiệm đóng góp chi phí bảo trì tại chung cư

Đối với nhà chung cư, việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được quy định bởi các văn bản pháp luật liên quan ^[2]. Trong giai đoạn đầu, chủ đầu tư có trách nhiệm bảo hành công trình theo quy định. Sau thời gian bảo hành, các chi phí cho hoạt động bảo trì định kỳ, sửa chữa các hư hỏng phát sinh sẽ do quỹ bảo trì của chung cư chi trả. Quỹ này được hình thành từ đóng góp của cư dân khi mua căn hộ và các khoản thu khác theo quy định.

Việc Ban quản lý yêu cầu cư dân đóng góp cho các công việc bảo trì là đúng theo nguyên tắc, nhưng cần làm rõ liệu các hư hỏng hiện tại có còn trong thời gian bảo hành của chủ đầu tư hay không. Bà Mai và các cư dân nên yêu cầu Ban quản lý cung cấp thông tin chi tiết về thời gian bảo hành, các hạng mục bảo trì đã thực hiện và kế hoạch bảo trì sắp tới.

4. Lưu ý về phạm vi điều chỉnh của văn bản pháp luật

Các quy định pháp luật thường có phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng cụ thể. Ví dụ, có những quy định liên quan đến quản lý cây xanh đô thị ^[3], nhưng Nghị định số 35/2023/NĐ-CP mà chúng ta đang đề cập là văn bản chính điều chỉnh hoạt động bảo trì công trình xây dựng nói chung và chung cư nói riêng.