Dự án đầu tư xây dựng nhà ở và quy định pháp luật
“Chào luật sư, tôi là chủ một công ty xây dựng nhỏ ở quận Bình Thạnh, TP.HCM. Công ty tôi đang muốn phát triển một khu nhà ở liền kề khoảng 10 căn trên một mảnh đất gia đình tôi đang sở hữu. Tôi nghe nói về 'Dự án đầu tư xây dựng nhà ở' và các quy định mới rất chặt chẽ. Tôi không rõ liệu dự án nhỏ của tôi có bị coi là 'Dự án đầu tư xây dựng nhà ở' không và cần phải tuân thủ những quy định gì để tránh vi phạm pháp luật, đặc biệt là về quy hoạch?”
Trả lời
Chào Anh T.V.K, về trường hợp của anh, việc phát triển khu nhà ở liền kề 10 căn trên mảnh đất gia đình sở hữu hoàn toàn có thể được xem là một Dự án đầu tư xây dựng nhà ở và cần tuân thủ các quy định pháp luật liên quan.
Định nghĩa và phạm vi của Dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Theo định nghĩa, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tập hợp đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng mới, xây dựng lại, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở trên một địa điểm nhất định trong thời hạn và chi phí xác định. Với quy mô 10 căn nhà liền kề, dự án của anh chắc chắn thuộc phạm vi này. Việc hiểu rõ định nghĩa này là cơ sở để anh tuân thủ đúng các quy định của Luật Nhà ở sửa đổi 2025 và các văn bản hướng dẫn khác.
Các yêu cầu và hành vi bị nghiêm cấm
Để tránh vi phạm pháp luật, anh cần đặc biệt lưu ý đến các quy định về quy hoạch. Luật Nhà ở sửa đổi 2025 nghiêm cấm hành vi "Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt"
[1]. Điều này có nghĩa là dự án của anh phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung của khu vực quận Bình Thạnh và TP.HCM. Ngoài ra, việc phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở phải "Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội"[2]. Anh cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu của khu vực đất nhà mình để đảm bảo tính hợp pháp của dự án.Hồ sơ và trình tự chấp thuận chủ trương đầu tư
Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư là bước bắt buộc. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ bao gồm nhiều nội dung quan trọng, trong đó có "Diện tích đất lúa, đất trồng rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng để làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở (nếu có)", "Tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở tính theo đơn vị ở (căn hộ chung cư, nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ); tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở", và "Việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án"
[3]. Anh cần chuẩn bị kỹ lưỡng các thông tin này và làm việc với cơ quan có thẩm quyền tại TP.HCM để nộp hồ sơ và thực hiện theo đúng trình tự quy định.